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2021年 9月 22日 星期三  

如何能更好的稳定未来房价和增加更多房源数量?

15-Mar-2021

首先,在新一年的联邦预算中,政府可推出一些税务优惠政策,既令租客、投资者和老人受益,又能稳定房价。Teranet国家银行今年1月全国综合房价指数(NCHPI)同比涨9.6%,联邦失业率9.4%,高于去年同期的5.6%,相当于失业人口多出76.2万。

 

联邦税务政策,会影响人们房地产投资和理财决定。拥有出租物业的投资者,申报出租收入时,可申报减税抵扣项有按揭或信用额利息等出租支出成本,折旧(资产成本津贴)等。如50万元的出租物业,房贷按揭40万元,房贷利息2%,可申报近8,000元的年利息成本,另加高达2万元的折旧抵扣。收入高的纳税人,仅这2项就可申报50%(1.4万元)的减税,这还不包括地税、保险和公寓管理费等成本。

 

同样,作为租客,也可申报租金减税。作为人口大省的安省,普通纳税人最多可申报1,095元的能源与地税减税抵扣,老人最多可申报1,247元的能源与地税减税抵扣。这项减税抵扣只针对中低收入人群。房价飙升,许多中等甚至高收入群体,尤其年轻人,也多租房住。房价涨,按揭利息和折旧减税抵扣也随之上升,租客减税抵扣通常每年随通胀调整。

 

房地产投资者不愿出售物业,一个最大障碍是增值税。出售投资物业后的一半增值为应税收入,此前所有申报折旧回溯和全部所得也属应税收入。由于这部分税太高,投资者可能不愿卖房。但政府如果通过税务优惠政策,可鼓励投资者卖房。如房子卖给卖房前租住该物业至少已2年的租客(双方最好无任何亲属关系)的,政府免除增值税或允许延税。这种情况下,双方开价可能比卖给其他人更吸引人,可通过经纪交易,或双方私下协商交易。

对房地产投资者而言,还有其它减税办法。如投资中小采矿和能源企业天然资源减税基金(TFS)、劳工基金(LSVCC)等。政府通过减税抵扣政策,可吸引投资者投资经济住房开发投资基金,避免一些投资者一味投资买房。这类投资基金如能与注册退休储蓄计划(RRSP)和免税储蓄账户(TFSA)挂钩,会有更多投资者参与,吸引更多人追加RRSP和TFSA供款,而不是一味将闲钱投资买房。美国投资物业增值税政策是,投资物业出售后,随后又购买同类物业,增值税全部或部分可延税至后一个物业出售时。这一政策,虽不一定增加市场上的房源,但至少增加了市场交易量。澳洲的政策是,65岁及以上老年人群,可在卖掉持有至少10年的主要住宅后,存笔退休公积金。澳洲退休公积金账户,在工作期间享受低税率,退休后则完全免个税。

 

加拿大如能采取类似减税优惠政策,如允许老人将卖房所得一次性存入免税账户(TFSA)账户中,可能会吸引更多持有大房子的老人卖房,将房子卖给养儿育女的年轻人。加拿大主要住宅免增值税,提高卖房老人TFSA供款额度,虽不一定能增加老人免税收入,但至少能促使老人将地产资产转换成投资资产,为年轻人提供更多房源。

 

为遏制房价,政府先后出台的海外买家税、空置税、投资物业增值税改商业收入税等,有可能起到作用。但在教育孩子时,家长和教师都知道,正向积极鼓励,而非批评和惩罚,才能真正起到教育作用。同理,作为政府,与其一味打压地产投机和炒房,还不如通过减税延税优惠和刺激,才能真正推动房市平衡。

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